Il achète un immeuble, le titre foncier est muté à son nom… mais la vente est ensuite remise en cause par la justice !
Une mutation du titre foncier suffit-elle toujours à sécuriser définitivement un achat immobilier ?
Cette affaire jugée au Cameroun montre pourquoi une vérification foncière et juridique approfondie doit intervenir avant le paiement et avant la signature définitive.
⚖️ Les faits
En 2003, la société SAPI-SCI achète à la société SIPCA un important ensemble immobilier situé à Douala-Akwa, d’une superficie d’environ 9 506 m², objet du titre foncier n°22472/Wouri.
La vente est conclue et le titre foncier est effectivement muté au nom de l’acquéreur. À première vue, l’opération semble parfaitement terminée.
Mais un problème existait déjà.
Une partie de l’immeuble était occupée par la société ARNO SARL, liée au vendeur par un contrat de bail.
ARNO revendiquait sur cette partie du bien un droit de préemption, lui permettant, dans les circonstances reconnues par la juridiction, d’être préférée pour l’acquisition du bien.
Elle saisit alors la justice pour contester l’opération.
Après plusieurs années de procédure, la Cour suprême, par arrêt n°249 du 6 novembre 2008, fait droit à sa demande concernant la parcelle litigieuse et constate sa substitution à SAPI-SCI, sous réserve du paiement du prix.
❌ Qu’est-ce qui n’a pas marché ?
Le fait d’avoir signé la vente et obtenu la mutation du titre foncier n’a pas suffi à sécuriser définitivement l’opération.
Un droit préexistant revendiqué par un tiers sur une partie de l’immeuble n’avait pas été suffisamment pris en compte.
Cette affaire rappelle qu’avant d’acheter un terrain ou un immeuble, il ne faut pas uniquement vérifier le nom inscrit sur le titre foncier.
Il faut également rechercher notamment :
- l’existence d’un bail ;
- la présence d’occupants sur le terrain ;
- un éventuel droit de préemption ;
- les hypothèques et autres charges ;
- les procédures judiciaires en cours ;
- les ventes ou engagements antérieurs ;
- tout autre droit susceptible d’affecter l’immeuble.
📚 Que dit la réglementation foncière ?
L’article 24 du décret n°76/165 du 27 avril 1976, fixant les conditions d’obtention du titre foncier, dans le dispositif modifié notamment par le décret n°2005/481 du 16 décembre 2005, prévoit :
« La résolution de la vente d’un immeuble entraîne la mutation du titre délivré à l’acquéreur au nom du propriétaire initial. »
L’action est portée devant le tribunal civil du lieu de situation de l’immeuble.
Cela signifie qu’une vente ayant déjà entraîné la mutation d’un titre foncier peut, dans les conditions prévues par la loi et sur décision de la juridiction compétente, être remise en cause.
✅ Qu’aurait-il fallu vérifier avant l’achat ?
Une véritable due diligence foncière aurait dû porter notamment sur :
- 🔎 l’identité et les pouvoirs réels du vendeur ;
- 🔎 l’identité des occupants du terrain ;
- 🔎 le fondement juridique de leur occupation ;
- 🔎 les contrats conclus avec des tiers ;
- 🔎 les charges et inscriptions affectant le titre foncier ;
- 🔎 l’historique juridique du bien ;
- 🔎 l’existence d’éventuels contentieux ;
- 🔎 la capacité juridique du vendeur à réaliser la transaction envisagée.
🏡 Pourquoi faire appel à ALLÔ CONSEIL FONCIER ?
Acheter un terrain ne devrait jamais commencer uniquement par : « Combien coûte le mètre carré ? »
La première question devrait être : « Ce bien est-il juridiquement sécurisé ? »
Avec ALLÔ CONSEIL FONCIER – AGIICAM, nous vous accompagnons avant votre acquisition pour :
- ✅ vérifier la situation foncière du bien ;
- ✅ analyser les documents présentés par le vendeur ;
- ✅ identifier les principaux risques juridiques ;
- ✅ vous orienter sur les vérifications administratives nécessaires ;
- ✅ vous accompagner dans vos démarches foncières ;
- ✅ vous orienter vers les professionnels compétents lorsqu’un contentieux exige une intervention juridique spécialisée.
⚠️ Ne découvrez pas les problèmes du terrain après avoir payé.
Faites les vérifications avant de signer, avant de construire et surtout avant de remettre votre argent.
📍 ALLÔ CONSEIL FONCIER – AGIICAM
Votre terrain mérite d’être vérifié avant d’être acheté.
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