Imaginez que vous possédez un terrain avec un titre foncier régulièrement établi.
Un jour, une administration publique arrive sur votre propriété, détruit des constructions qui s’y trouvent, occupe les lieux et y construit un établissement public.
Pas de décret d’expropriation.
Pas de procédure régulière d’expropriation.
Et vous perdez pratiquement la jouissance de votre propriété.
Cela ressemble à un scénario inventé ?
Pourtant, cette affaire a réellement été portée devant la justice camerounaise.
L’AFFAIRE DONGMO PIERRE CONTRE L’ÉTAT DU CAMEROUN
Monsieur DONGMO Pierre était propriétaire à Ngaoundéré, au lieu-dit Mission Norvégienne, d’un terrain d’environ 1 hectare 71 ares 17 centiares, objet du titre foncier n°3848/VINA délivré le 29 décembre 1995.
Sur cette propriété, le ministère chargé des Enseignements secondaires a procédé à l’implantation d’un établissement scolaire, le CES de Burkina.
Des bâtiments se trouvant sur la propriété ont été détruits. Des cultures et autres mises en valeur ont également été affectées.
Le problème ?
Selon les constatations retenues par la Cour suprême, l’administration avait pris possession de cette propriété sans qu’un décret d’expropriation pour cause d’utilité publique ait préalablement été pris et sans que la procédure légale d’expropriation ait été suivie.
Monsieur DONGMO Pierre a donc décidé de saisir la justice.
MAIS QUE DIT LA LOI CAMEROUNAISE ?
La loi n°85-09 du 4 juillet 1985 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique et aux modalités d’indemnisation protège la propriété privée.
Elle prévoit que l’État peut effectivement exproprier un propriétaire, mais seulement lorsque cette opération poursuit un objectif d’intérêt général.
L’expropriation affecte la propriété privée et doit donner lieu à une indemnisation pécuniaire ou en nature. L’indemnité due aux personnes évincées est fixée par le décret d’expropriation.
Et surtout, l’article 4 pose un principe essentiel :
En principe, l’indemnisation doit être préalable.
Il existe certes une exception permettant au bénéficiaire de l’expropriation d’occuper les lieux avant le paiement effectif de l’indemnité. Mais même dans cette hypothèse, un décret d’expropriation doit exister, et la loi prévoit normalement un préavis de six mois pour libérer les lieux, ramené à trois mois en cas d’urgence.
Autrement dit :
UTILITÉ PUBLIQUE → PROCÉDURE D’EXPROPRIATION → DÉCRET D’EXPROPRIATION → INDEMNISATION → LIBÉRATION DES LIEUX DANS LES CONDITIONS PRÉVUES PAR LA LOI.
On ne peut pas simplement entrer sur une propriété privée et considérer que la réalisation d’un projet public suffit à effacer les droits du propriétaire.
QU’EST-CE QUI N’AVAIT PAS ÉTÉ RESPECTÉ DANS L’AFFAIRE DONGMO ?
C’est précisément ici que cette jurisprudence devient intéressante.
La Cour suprême relève que le terrain était effectivement la propriété de Monsieur DONGMO Pierre, protégée par son titre foncier.
Mais l’administration s’était introduite sur la propriété, avait détruit des maisons, des cultures et d’autres mises en valeur, puis y avait installé un établissement scolaire sans recourir à la procédure légale d’expropriation.
Il ne s’agissait donc même pas simplement d’un retard dans le paiement de l’indemnisation.
La procédure d’expropriation elle-même n’avait pas été régulièrement mise en œuvre.
ET QU’A DÉCIDÉ LA COUR SUPRÊME ?
Le 11 décembre 2019, dans son arrêt n°223/QD/2019, la Chambre administrative de la Cour suprême du Cameroun a déclaré :
> « l’occupation […] est constitutive d’une emprise irrégulière ».
La haute juridiction a ainsi reconnu que l’administration avait porté irrégulièrement atteinte au droit de propriété de Monsieur DONGMO Pierre.
Monsieur DONGMO réclamait notamment 317 000 000 FCFA en réparation du préjudice allégué. Attention toutefois : la Cour suprême, dans cet arrêt précis, ne lui a pas attribué cette somme. Elle s’est prononcée sur la qualification de l’emprise irrégulière et a renvoyé le dossier pour la poursuite de la procédure.
LA LEÇON À RETENIR
Le fait qu’un projet soit réalisé par l’État ou une administration publique ne signifie pas que les droits fonciers des particuliers disparaissent automatiquement.
Une route, une école, un hôpital, un ouvrage public ou tout autre projet d’intérêt général peut justifier une expropriation.
Mais l’utilité publique ne dispense pas l’administration du respect de la procédure prévue par la loi.
Si votre terrain est concerné par une expropriation, plusieurs questions doivent immédiatement être posées :
Existe-t-il une déclaration d’utilité publique ? Existe-t-il un décret d’expropriation ? Votre propriété ou vos mises en valeur ont-elles été régulièrement recensées ? Votre indemnité figure-t-elle dans le décret ? Le montant proposé correspond-il aux biens effectivement perdus ? Le délai légal pour libérer les lieux est-il respecté ?
Ce sont ces vérifications qui peuvent parfois faire toute la différence.
VOUS ÊTES CONCERNÉ PAR UNE EXPROPRIATION ?
Vous avez appris que votre terrain est concerné par une route, une autoroute, un projet public, une école, un équipement administratif ou tout autre ouvrage ?
Vous avez reçu une notification d’expropriation ?
Votre maison, votre terrain, vos cultures ou vos investissements ont été recensés, mais vous ne comprenez pas le montant de l’indemnisation ?
Ou une administration occupe déjà votre propriété sans que vous sachiez sur quelle base juridique ?
Ne restez pas sans information.
ALLÔ CONSEIL FONCIER peut vous accompagner dans l’analyse de votre situation foncière, la vérification des actes administratifs, la compréhension de la procédure d’expropriation et l’orientation vers les démarches appropriées.
Avant de céder votre terrain, de signer un document ou d’abandonner vos droits, renseignez-vous.
En matière foncière, connaître ses droits peut éviter de perdre plusieurs années d’investissement.
Référence jurisprudentielle : Cour suprême du Cameroun, Chambre administrative, arrêt n°223/QD/2019 du 11 décembre 2019, DONGMO Pierre c/ État du Cameroun.
